Von Zukunftsannahmen zu robusteren Entscheidungen

Unter dem Titel „Real Estate Leadership & Strategy under Uncertainty“ stellt der EBS Immobilienkongress eine zentrale Frage:

Auf welchen Zukunftsannahmen beruhen heutige Entscheidungen in der Immobilienwirtschaft – und wie robust sind diese Annahmen, wenn sich Nachfrage, Technologie, Kapital, Politik oder gesellschaftliche Rahmenbedingungen anders entwickeln als erwartet?

Immobilienentscheidungen binden Kapital, Flächen und Organisationen über viele Jahre. Entscheidend ist daher nicht nur, was heute entwickelt, finanziert oder gebaut werden kann. Ebenso wichtig ist die Frage: Welche Annahmen müssen stimmen, damit heutige Entscheidungen auch in zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren noch tragen?

Ziel des Kongresstages ist es, die impliziten Zukunftsannahmen der Branche aus unterschiedlichen professionellen Perspektiven sichtbar zu machen, miteinander zu vergleichen und kritisch zu prüfen.

Das Programm ist deshalb als zusammenhängender Entscheidungsprozess konzipiert. Die Impulse und Sessions stehen nicht unverbunden nebeneinander, sondern untersuchen dieselbe Entscheidungslogik aus unterschiedlichen fachlichen Blickwinkeln. Ihre Erkenntnisse werden in der abschließenden Entscheidungssynthese zusammengeführt.

Alle Beiträge orientieren sich an einem gemeinsamen methodischen Raster:

1 Annahme identifizieren → 2 fachlich/evidenzbasiert prüfen → 3 Relevanz für heutige Entscheidungen und deren Folgen → 4 Zukunfts-Stresstest → 5 Frühindikatoren → 6 Implikationen für Führung/Strategie → 7 Implikationen für Politik/Rahmenbedingungen.

Für die Teilnehmenden entsteht damit nicht nur ein weiteres Marktupdate, sondern ein strukturierter Abgleich der Prämissen, auf denen heutige Investitions-, Finanzierungs- und Führungsentscheidungen beruhen.

Konzept: So arbeitet das Programm

1. Perspektiven öffnen

Die ersten Beiträge erweitern bewusst den Blick über die klassische Immobilienwirtschaft hinaus. Sie untersuchen Zukunftsannahmen aus technologischer, unternehmerischer und gesellschaftlicher Perspektive – und fragen nach ihren Auswirkungen auf Produktivität, Geschäftsmodelle und Flächennachfrage.

Der interaktive Zukunftscheck stellt zudem die vorab erhobenen Annahmen der Teilnehmenden aktuellen technologischen Entwicklungspfaden und Szenarien gegenüber. So wird sichtbar, wo sich die Erwartungen im Raum mit den fachlich diskutierten Entwicklungen decken und wo relevante Abweichungen bestehen.

2. Entscheidungen in drei Handlungsfeldern prüfen

Die anschließenden Sessions übertragen diese Perspektiven auf zentrale Entscheidungsfelder der Immobilienwirtschaft:

• Infrastruktur und Investitionen: Welche öffentliche Handlungs- und Umsetzungsfähigkeit setzen private Investitionsentscheidungen voraus?

• Nachfrage und Finanzierung: Wann werden veränderte Nutzungsanforderungen zu Bewertungs-, Finanzierungs- oder Portfoliorisiken?

• Kapital und Investitionsalternativen: Welche Zukunft ermöglicht das Kapital – und wie verändern neue Technologien und Geschäftsmodelle die Flächennachfrage sowie den Wettbewerb zwischen Anlageklassen?

3. Erkenntnisse in Entscheidungen übersetzen

In der Entscheidungssynthese werden wiederkehrende Annahmen, fachliche Widersprüche und besonders stark von einzelnen Annahmen abhängige Entscheidungen identifiziert.

Perspektiven aus Projektentwicklung, Finanzwirtschaft sowie Personal- und Organisationsführung helfen dabei, Konsequenzen, Anpassungsoptionen und Verantwortlichkeiten für Unternehmen und Politik abzuleiten.

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Der methodische Ansatz 

Alle Impulse, Vorträge und Panels werden anhand von sieben Leitfragen vorbereitet. Dadurch werden unterschiedliche fachliche Perspektiven miteinander vergleichbar.

1. Blinde Annahme, die Sie sehen: Welche Annahme bei Entscheidungen in der Immobilienwirtschaft halten Sie aus Ihrer fachlichen Perspektive für falsch, zu einfach oder zu wenig geprüft?
2. Ihre fachliche Perspektive: Welches Modell, Instrument, Datensystem oder welche empirische Evidenz aus Ihrem Fachgebiet stellt die in Frage 1 identifizierte blinde Annahme infrage? Woran machen Sie Ihre Einschätzung heute fest?
3. Folgen heutiger Entscheidungen: Welche heute in der Immobilienwirtschaft vielfach getroffenen Entscheidungen setzen die von Ihnen identifizierte Annahme als selbstverständlich voraus? Welche langfristigen Folgen oder Auswirkungen sind aus Ihrer Perspektive zu erwarten, wenn Ihre fachliche Beobachtung zutrifft – und für wen oder was?
4. Belastungsprobe: Welche für Sie plausible zukünftige Entwicklung würde die von Ihnen identifizierte Annahme besonders stark auf die Probe stellen oder an Tragfähigkeit verlieren lassen? Welche Entwicklung erachten Sie dabei selbst als besonders kritisch oder wahrscheinlich?
5. Frühindikatoren: An welchen konkreten Indizien könnten immobilienwirtschaftliche Akteure frühzeitig erkennen, dass sich die von Ihnen in Frage 4 beschriebene Entwicklung abzeichnet – bevor sich deren Auswirkungen unmittelbar im Immobilienmarkt zeigen? Welche dieser Indikatoren sind beobachtbar bzw. überprüfbar und mit welchem zeitlichen Vorlauf?
6. Implikationen für Führung und Strategie: Welche Implikationen lassen sich aus Ihrer Beobachtung für heutige immobilienwirtschaftliche Entscheidungen ableiten? Welche Annahmen oder Entscheidungslogiken sollten überprüft und welche Fähigkeiten, Strukturen oder Formen der Governance gegebenenfalls verändert werden, um Entscheidungen robuster gegenüber unsicheren Zukunftsentwicklungen zu machen?
7. Implikationen für Politik und Rahmenbedingungen: Welche Implikationen lassen sich aus Ihrer Beobachtung für Politik und institutionelle Rahmenbedingungen ableiten? Inwiefern sollten bestehende Regeln, Anreiz- oder Förderlogiken überprüft oder gegebenenfalls angepasst werden, damit langfristige immobilienwirtschaftliche Entscheidungen auch unter unsicheren Zukunftsentwicklungen tragfähig bleiben?

Begriffe der Methodik

Annahme: Eine Bedingung, die erfüllt sein muss, damit eine heutige Entscheidung langfristig trägt.

Prognose: Eine daten- oder modellgestützte Aussage über eine als wahrscheinlich angesehene Entwicklung. Auch Prognosen beruhen auf Annahmen.

Szenario: Ein in sich schlüssiges Bild einer möglichen Zukunft. Szenarien sagen nicht voraus, was geschehen wird, sondern ermöglichen die Prüfung einer Entscheidung unter unterschiedlichen plausiblen Entwicklungen.

Robustheit: Eine Entscheidung ist robust, wenn sie unter verschiedenen Entwicklungen tragfähig, anpassungsfähig oder rechtzeitig korrigierbar bleibt.

Was die Diskussionen auszeichnet

Die Leitfragen werden den Referierenden bereits im Vorfeld zur Vorbereitung zur Verfügung gestellt. Jeder Beitrag benennt eine zentrale Annahme, begründet sie fachlich und verbindet sie mit mindestens einer konkreten Entscheidung.

Aussagen werden mit fachlicher Evidenz, Modellen oder Daten verbunden. Szenarien werden als plausible Möglichkeiten und nicht als sichere Vorhersagen behandelt. Frühindikatoren sind konkret beobachtbar und möglichst öffentlich überprüfbar.

Die Moderierenden führen die Leitfragen nicht schematisch als Katalog durch. Sie machen Annahmen sichtbar, arbeiten Gegenpositionen heraus und stellen Verbindungen zwischen den Sessions her. Unterschiedliche Einschätzungen werden nicht vorschnell aufgelöst: Gerade der begründete Widerspruch zeigt, von welchen Bedingungen eine Entscheidung abhängt.

Das Ziel: Am Ende die besseren Fragen stellen

Der Kongress soll keine einheitliche Prognose oder vermeintliche Zukunftssicherheit liefern. Am Ende kehrt er bewusst zu seiner Eingangsfrage zurück: Auf welchen Annahmen beruhen heutige Entscheidungen – und wie gut sind diese Annahmen tatsächlich geprüft?

Im Mittelpunkt stehen dabei gerade jene impliziten Annahmen, die den Modellen und Entscheidungen immobilienwirtschaftlicher Akteure zugrunde liegen, innerhalb der Modelle selbst aber häufig nicht abgebildet oder hinreichend geprüft werden.

Ziel ist nicht vorschneller Konsens, sondern mehr Klarheit darüber, was wir wissen, was wir annehmen und was noch genauer untersucht werden muss:

Welche Annahmen sind tragfähig?

Welche sind falsch, zu einfach oder widersprüchlich?

Und welche müssen besser geprüft werden?